譲渡所得についてのご相談例の紹介
居住していたひばりヶ丘の不動産を売却しました。譲渡所得について教えてください。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。
譲渡所得の計算のしかた(分離課税)について、ご説明します。
計算方法(概要)
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
（1）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。
（2）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
（1） 収入金額
収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。
（2） 特別控除額
土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。
（イ） 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
（ロ） マイホームを譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
（ハ） 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
（ニ） 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
（ホ） 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
（ヘ） 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
（ト） 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円
（注1）（ホ）、（ト）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。（ホ）、（ト）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除することができます。
（注2）長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。
（注3）土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
（注）「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
税額の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）
土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されており、譲渡所得の税額は次のように計算します。
（1） 長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％
（2） 短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％
（注）平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
◉ 譲渡所得に関連する公的機関のリンク
◉ 報酬規定
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